IFI 2019 : calcul, seuil, barème de l'impôt sur la fortune immobilière

IFI 2019 : calcul, seuil, barème de l'impôt sur la fortune immobilière L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. Comment l'IFI est-il calculé ? Quels sont les biens qui entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ?

Dans le premier projet de budget qu'il avait présenté au parlement fin septembre 2017, le gouvernement d'Edouard Philippe avait inscrit plusieurs mesures de nature à impacter directement le patrimoine des Français. Parmi elles figurait notamment la suppression de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'IFI a remplacé l'ISF le 1er janvier 2018.

Qu'est-ce que l'IFI ?

Contrairement à l'ISF, qui prenait en compte les placements financiers, l'épargne et les autres valeurs mobilières, le patrimoine immobilier net imposable à l'IFI n'est constitué que de valeurs immobilières. L'assiette taxable de l'ISF a ainsi été amputée d'environ 49%, soit un manque à gagner pour l'Etat de 2,9 milliards d'euros par an. L'objectif de cette mesure, inscrite dans le premier projet de Budget présenté par le gouvernement d'Edouard Philippe, ramener les exilés fiscaux, parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l'ISF sont nombreux, et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises. Aucun retour en arrière n'est prévu, mais une évaluation de cette réforme est prévue en 2020.

Comment l'impôt sur la fortune immobilière est-il calculé ?

Les modalités de calcul de l'IFI sont les mêmes que pour l'ISF. Le montant de l'IFI brut est obtenu en application du barème progressif détaillé ci-dessous. Le mécanisme de la décote, applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, est conservé. Dans le cadre du calcul de l'ISF, la décote s'applique comme suit : 17 500 € - 1,25% de la valeur nette imposable du patrimoine. A noter également que l'IFI bénéficie d'un plafonnement après application de réductions d'impôt éventuelles.

Quel est le barème de l'IFI ?

Le barème de l'IFI est le même que le barème de l'ISF. Il est composé de six tranches d'imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5% seront appliqués. Le seuil d'entrée dans l'ISF, fixé à 1,3 million d'euros, n'a pas été touché lui non plus. Sont ainsi redevables de l'IFI les personnes physiques qui résident en France et qui, au 1er janvier de l'année en cours,  possèdent au niveau du foyer fiscal (c'est-à-dire avec leurs enfants et leurs conjoints mineurs) un patrimoine immobilier d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros ainsi que celles qui, bien que ne résidant pas en France, détiennent un patrimoine immobilier situé en France d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros. A noter que les impatriés bénéficient d'un régime spécifique : les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l'étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l'IFI que sur leurs biens situés en France. Dans le détail, voici le barème de l'impôt sur la fortune immobilière.

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu'à 800 000 euros 0%
Entre 0,8 et 1,3 million d'euros inclus 0,50%
Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros inclus 0,70%
Entre 2,57 et 5 millions d'euros inclus 1%
Entre 5 et 10 millions d'euros inclus 1,25%
Au-delà de 10 millions d'euros 1,50%

Quel est le seuil de l'IFI ?

A partir de combien est-on assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière ? Le seuil d'entrée dans l'IFI est identique à celui de l'entrée dans l'ISF, à savoir 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable.

Qu'est-ce qui rentre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ?

Quels sont les biens compris dans l'assiette de l'IFI et ceux qui en sont exclus ? Tous les biens immobiliers de l'assujetti à l'IFI et des membres du foyer fiscal entrent dans son patrimoine taxable (l'abattement de 30% sur la résidence principale est toutefois conservé), tout comme les parts de SCI, SCPI ou OPCI. En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l'IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière. A noter toutefois que les redevables n'ont pas à prendre en compte l'immobilier possédé indirectement lorsqu'ils détiennent moins de 10% du capital de la société (plafond apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable).

Sont en revanche exclus de la base imposable :

  • les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti
  • ceux affectés à une activité de location meublée professionnelle
  • les œuvres d'art
  • les PEE, PEA, les comptes-titres ainsi que les assurances-vie, sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI
  • les actions de foncières cotées, qui n'entrent finalement pas non plus dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, à condition, toutefois, que l'assujetti à l'IFI détienne moins de 5% du capital
  • les OPCVM "traditionnelles" ainsi que les fonds d'investissement alternatifs sont également exonérés d'IFI si les actifs immobiliers pèsent moins de 20% de l'actif total
  • les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement fonciers agricoles dans le cadre de l'ISF sont par ailleurs maintenues. Les biens (bois et forêt, biens ruraux donnés à bail long terme, parts de groupements forestiers et parts de groupement fonciers agricoles) restent exonérés à hauteur de 75% de leur valeur, sans limite, mais sous conditions : le contribuable doit en effet s'engager à gérer durablement ses forêts pendant 30 ans.

Impôt sur la fortune immobilière et SCI

Les biens immobiliers détenus en direct ne sont pas les seuls à rester dans l'assiette du nouvel impôt sur la fortune. Il en va de même pour les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI), dès lors qu'elles portent sur des biens immobiliers "non productifs"', c'est-à-dire "qui ne participent pas à l'économie". La règle vaut y compris lorsque ces parts sont "encapsulées" dans des assurances-vie.

Impôt sur la fortune immobilière et SCPI

Les SCPI ainsi que les OPCI entrent dans l'assiette de l'IFI. Ils sont taxables, mais uniquement à hauteur de leurs actifs de nature immobilière, et ce quel que soit le mode de détention considéré : détention directe, détention via une assurance-vie…

IFI et dettes déductibles

C'est la valeur nette du patrimoine imposable de l'assujetti au 1er janvier de l'année qui sert de base au calcul de l'IFI. Soit après déduction des dettes existant à cette date. A condition, bien sûr, d'être en mesure de les justifier. Parmi les dettes déductibles de la valeur du patrimoine imposable figurent celles qui sont en lien avec :

  • l'achat de biens ou droits immobiliers imposables à l'IFI (déduction des emprunts immobiliers)
  • le règlement de travaux d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement
  • l'achat de parts ou d'actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables
  • le règlement de travaux d'entretien à la charge du propriétaire pour le compte du locataire et dont il n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le locataire est parti
  • le paiement des impôts dus au titre des propriétés concernées (la taxe foncière, les droits de succession...). Toutefois, il n'est pas possible de déduire les impôts dus par l'occupant, comme la taxe d'habitation ni ceux qui sont liés à l'exploitation des propriétés de l'assujetti, comme les revenus fonciers.

Impôt sur la fortune immobilière et démembrement de propriété

La loi de finances pour 2018 prévoit que lorsque la détention en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Jusque-là, l'usufruitier devait déclarer la valeur du bien en pleine propriété. En revanche, lorsque la détention en usufruit résulte d'une disposition conventionnelle (testament, donation, donation au dernier vivant), l'usufruitier continue de déclarer la pleine propriété du bien dont la propriété est démembrée. Enfin, les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative de biens immobiliers, entrent dans l'assiette de l'IFI (hors immobilier dévolu à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'entreprise).

Quel est le montant de l'impôt sur la fortune immobilière ?

Comme l'ISF, l'impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la valeur du patrimoine net taxable de l'assujetti, en appliquant le barème détaillé plus haut. Il est possible de calculer une estimation de l'IFI à acquitter grâce à un outil disponible en ligne. Cliquez-ici pour accéder au service de simulation d'IFI accessible sur le site Internet des impôts.

Comment faire sa déclaration d'IFI ?

Partant de ce principe, l'assujetti à l'IFI n'est plus contraint, comme l'était le redevable de l'ISF dans sa version antérieure, de déclarer au fisc ses voitures, bateaux, son mobilier etc. Il n'a pas non plus à faire état de ses placements financiers. De quoi favoriser les gros patrimoines dont la fortune est majoritairement mobilière. Ceux-là verront en effet leur impôt diminuer considérablement.

Quelle est la date de déclaration d'IFI ? La déclaration de l'IFI s'effectue au même moment que la déclaration de revenus. Elle varie donc en fonction du lieu de résidence (voir le calendrier de dépôt des déclarations d'impôts). Elle est à souscrire en ligne, sauf pour les contribuables qui ne sont pas en mesure de le faire et qui doivent passer par le formulaire Cerfa, le n°15798. Pour eux, la date limite de dépôt des déclaration d'IFI est fixée au 16 mai 2019.

En cas de sous-évaluation du patrimoine ou d'omission de biens imposables, des pénalités seront appliquées à hauteur de 0,2% par mois de retard, soit 2,4% par an. Le fisc tolère toutefois une marge d'erreur de 10% en cas de sous-évaluation d'un bien. Les intérêts de retard ne s'appliqueront donc pas, sauf en cas de remise en cause de la bonne foi du déclarant par l'administration fiscale.

En cas de retard de déclaration d'IFI, une majoration peut s'appliquer à hauteur de 10% de l'impôt dû jusqu'à 30 jours après une mise en demeure du fisc et de 40% passé ce délai (ou si le dépôt de la déclaration rectificative résulte de la révélation d'avoirs à l'étranger non déclarés). Des intérêts de retard peuvent également s'appliquer, et ce à partir du 1er juillet de l'année au cours de laquelle la déclaration d'IFI aurait dû être souscrite, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle a effectivement été souscrite. Ces intérêts atteignent 0,2% par mois de retard.

Quand faut-il payer l'IFI ?

Si le montant de l'IFI à acquitter dépasse 300 euros, le paiement doit obligatoirement s'effectuer en ligne, sur le site Internet des impôts ou via l'application Impots.gouv pour smartphone et tablette. La date limite de paiement de l'IFI a été fixée au 16 septembre 2019, et ce quel que soit le montant du patrimoine taxable. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l'impôt dû s'applique. A noter qu'en cas de difficultés financières graves, le fisc peut accorder au redevable de l'IFI un délai supplémentaire et, éventuellement, une remise gracieuse (totale ou partielle) de l'impôt ainsi que des pénalités appliquées, à condition, bien sûr, qu'il motive sa demande et parvienne à justifier sa situation.

Plafonnement de l'IFI

Comme l'ISF, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé des impôts de l'assujetti. La somme de l'impôt sur les revenus de 2018 à mentionner sur la déclaration d'impôts 2019 (en comptant les prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) et de l'IFI 2019 ne doit pas dépasser 75% des revenus gagnés en 2018.

Défiscalisation à l'IFI

L'abattement de 30% accordé au titre de la résidence principale est maintenue. L'ISF-don, qui permettait aux redevable de l'ISF de déduire du montant de leur ISF 75% de leurs versements à des organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 euros de réduction, est lui aussi conservé. L'ISF-PME, qui permettait aux ménages assujettis à l'ISF de bénéficier d'une réduction d'ISF égale à 50% du montant de leurs versements (dans la limite de 45 000 euros en cas d'investissement direct ou via une holding et de 18 000 euros en cas de souscriptions de parts de fonds), est, en revanche, supprimé.

Autour du même sujet

IFI 2019 : calcul, seuil, barème de l'impôt sur la fortune immobilière
IFI 2019 : calcul, seuil, barème de l'impôt sur la fortune immobilière

ISommaire Définition IFI Calcul de l'IFI Barème de l'IFI Seuil de l'IFI Assiette de l'IFI IFI et SCI IFI et SCPI IFI et démembrement Montant de l'IFI Déclaration d'IFI Paiement de l'IFI ...