Loi Cosse 2022 : définition, logements et plafonds de loyer

Loi Cosse 2022 : définition, logements et plafonds de loyer Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable", dit loi Cosse, du nom de la ministre du Logement qui l'a porté, permet aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs.

Qu'est-ce que la loi Cosse ?

On parle de loi Cosse pour désigner le dispositif fiscal à destination de tous les propriétaires bailleurs et en particulier à ceux qui remettent des logements peu ou pas loués sur le marché de la location, en vigueur depuis le 1er février 2017. Aussi connu sous l'appellation "Louer abordable", le dispositif a été porté par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017.

Le principe est le suivant : plus le loyer auquel le propriétaire loue son bien est modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus l'incitation fiscale est forte. Il peut déduire de son revenu de 15% à 70% des loyers perçus. L'incitation fiscale va même jusqu'à 85% pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une association agréée. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit signer une convention avec l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat), signée au moins pour 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux, et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.

En 2022, le dispositif Louer abordable fait peau neuve, et est remplacé par Loc'Avantages, une réduction d'impôt, dont le montant dépend du loyer pratiqué par le propriétaire-bailleur. La plateforme sur le site de l'Anah doit ouvrir à compter du 1er avril 2022, mais les baux signés depuis le 1er janvier 2022 sont éligibles. Le dispositif de la loi Cosse continue à s'appliquer pour les demandes déposées auprès de l'Anah jusqu'au 28 février 2022. 

Quels sont les logements concernés par la loi Cosse ?

La loi Cosse s'applique aux logements anciens et récents, avec ou sans travaux, donnés en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire, et pour lesquels une convention avec l'Anah a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. Les revenus locatifs qui en sont issus se trouvent ainsi soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. A compter du 16 novembre 2020, le logement doit également respecter une performance énergétique minimale : le contribuable doit justifier "d'une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores", comme le prévoit le décret du 10 novembre 2020.

Quels sont les locataires concernés ?

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il ne doit pas s'agit d'un ascendant ou d'un descendant. Il ne faut pas non plus que ce soit une personne qui occupe déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du contrat de location.

Zones géographiques

Le dispositif, applicable sur l'ensemble du territoire, sera renforcé dans les zones tendues, c'est-à-dire où la demande de logements excède l'offre (voir le zonage applicable à la loi Pinel). Dans les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important, c'est-à-dire les zones A, ABis et B1) la déduction atteint 30% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire et 70% dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social, les plafonds de loyer à ne pas dépasser étant alors bien plus faibles. Dans la zone B2, la déduction va de 15 à 50%. Enfin, si le propriétaire signe un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue de louer son bien à des ménages précaires, la déduction fiscale s'élève à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situe.

Quels sont les plafonds de loyer à ne pas dépasser ?

Les plafonds de loyer applicables sont les suivants (en euro/mètre carré et par mois) :

   Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
 Secteur intermédiaire  11,55 €  13,04 € 10,51 € 9,13 € 9,13 €
 Secteur social  12,27 €  9,44 € 8,13 € 7,81 € 7,25 €
 Secteur très social  9,55 €  7,35 € 6,33 € 6,06 € 5,63 €