La LMNP (Location meublée non professionnelle) en 2019

La location meublée est un marché porteur car il s'adresse à tous types de locataires, de l'étudiant à l'homme d'affaires en passant par les seniors. Afin d'encourager les particuliers à investir dans le locatif meublé, des allègements fiscaux s'appliquent aux bailleurs non professionnels.

Définition location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) correspond au statut d'un propriétaire qui concède un bail sur son bien immobilier en location meublée et en dehors de son activité professionnelle principale.

Loi LMNP

Le régime de la LMNP est un dispositif fiscal. Les règles sont donc édictées par la loi de finances, et codifiées par le Code général des impôts.

Statut LMNP

Il faut tout d'abord répondre à la qualification de location meublée. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, il s'agit de louer un logement suffisamment équipé pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Pour répondre aux exigences du statut de loueur non professionnel, il faut que l'une des trois conditions suivantes, au moins, soit remplie :

  • les recettes annuelles tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 euros à l'échelle du foyer fiscal
  • ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus du foyer
  • aucun membre du foyer fiscal ne figure au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

A noter les loueurs en meublés non professionnels qui réalisent une activité de location saisonnière et génèrent plus de 23 000 euros de recettes doivent désormais cotiser au RSI.

LMNP et déclaration

S'ils remplissent les conditions pour continuer d'utiliser la déclaration papier malgré l'obligation de télédéclarer ses revenus, les loueurs en meublé non professionnel doivent déclarer leurs recettes perçues dans ce cadre sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles). En déclarant en ligne, il suffit de cocher la case "Revenus des locations meublées non professionnelles" dans la rubrique "Revenus" et d'indiquer le montant des recettes brutes perçues à ce titre en 2018 (cases 5ND à 5 PJ). Attention : la télédéclaration au régime réel (formulaire 2031 et ses annexes 2033 et suivantes) doit être souscrite au plus tard le vendredi 3 mai 2019.

LMNP classique

L'investisseur a le choix entre LMNP classique et le dispositif Censi Bouvard. Attention, pour bénéficier de ce dernier, il faut remplir un certain nombre de conditions. Le contribuable qui investit dans une résidence avec services neuve peut opter pour le statut LMNP classique ou le dispositif Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 11 % du prix du logement. L'avantage fiscal est calculé dans la limite de 300 000 euros d'investissement. Le contribuable qui fait ce choix ne peut donc déduire du résultat imposable que les amortissements pour la valeur de l'immeuble qui n'aura pas été prise en considération pour le calcul de l'avantage fiscal. Le dispositif Censi-Bouvard vous permet également de récupérer la TVA payée pour votre acquisition. L'investisseur doit adresser une demande aux services fiscaux. En contrepartie, il lui faut conserver son bien pendant au moins 20 ans. Sinon, il devra rembourser le fisc au prorata de sa durée de possession du bien.

LMNP ancien

On parle de LMNP ancien (ou LMNP occasion) pour les biens construits depuis 15 ans et plus en opposition au LMNP neuf pour les biens construits récemment. Si l'avantage fiscal qui va avec le statut LMNP reste exclusivement et définitivement acquis par le premier investisseur, l'achat d'un LMNP ancien permet au repreneur de bénéficier d'autres avantages, comme le fait d'acquérir un bien déjà livré ou encore de percevoir immédiatement des revenus locatifs.

LMNP amortissement

Le loueur en meublé imposé au régime réel peut déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (meubles et immeubles) s'ils figurent à l'actif de son bilan : on parle alors d'actif immobilisé. D'un point de vue comptable, l'amortissement désigne la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de l'usure, observée chaque année. Toutefois, d'un point de vue purement fiscal dans le cadre des locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut excéder un plafond correspondant à la différence entre le total des loyers d'une part et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de loueur en meublé d'autre part. En d'autres termes, les amortissements ne peuvent pas donner lieu à un déficit. Si les charges dépassent ou sont égales aux loyers, les amortissements peuvent faire l'objet d'un report, sans limite dans le temps, dès lors que l'activité de location meublée reste déficitaire, et n'être imputés qu'ultérieurement.

La LMNP (Location meublée non professionnelle) en 2019
La LMNP (Location meublée non professionnelle) en 2019

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