Bail dérogatoire : définition, exemples et textes de loi

Dans le cadre d'un fonds de commerce ou d'une activité artisanale, le bail dérogatoire s'avance comme un contrat locatif de courte durée. Il se distingue par l'absence de droit de renouvellement.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Parfois appelé bail précaire, le bail dérogatoire est un contrat de location pour un local commercial ou artisanal. Il peut être conclu pour une période maximale de trois ans, il est non reconductible et sans indemnités d’éviction. La signature se fait lors de l’entrée du locataire dans les lieux. En raison de ses particularités contractuelles, la réglementation propre aux baux commerciaux ne s’applique pas au bail dérogatoire. S’il est possible d’inclure une clause d’indexation par rapport au contexte économique ou aux prestations affiliées au local, le montant du loyer est fixé librement. En règle générale, celui-ci est moindre que pour un bail commercial conventionnel.

Le bail dérogatoire se distingue par une grande souplesse en matière de législation. Le bailleur et le locataire peuvent moduler son contenu en fonction de leurs besoins respectifs. Il est toutefois nécessaire de préciser la non-application du règlement d’un bail commercial, la durée de location et l’état des lieux. Le locataire a pour obligation de s’acquitter du loyer jusqu’au terme du bail dérogatoire, même s’il décide de quitter les lieux. Dans l’éventualité où il ne part pas, et sans opposition de la part du bailleur dans un délai d’un mois, il peut alors continuer à exploiter le local. En contrepartie, il est soumis au régime des baux commerciaux.

Exemples de clauses et de conditions à réunir pour un bail dérogatoire

Il est possible de souscrire ou de proposer un bail dérogatoire dans les conditions qui suivent :

  • mettre à disposition un local commercial ou à vocation d’une activité artisanale ;
  • identifier le bailleur et le locataire sur le contrat ;
  • indiquer une clause de non-application du régime des baux commerciaux ;
  • faire mention du montant du loyer et d’une éventuelle clause d’indexation.

A titre indicatif, un bail dérogatoire ne doit pas excéder 3 ans, mais aucune restriction légale n’est faite quant à l’engagement minimal. Sans le respect de la réglementation, l’accord conclu est automatiquement considéré comme un bail commercial avec les obligations et responsabilités que cela implique. Pour le bailleur comme pour le locataire, l’engagement demeure faible, car il s’étend sur le court terme. Il est adapté aux sociétés qui présentent un fort potentiel de développement. Cependant, il n’est pas autorisé pour les entrepreneurs franchisés.

Articles et lois concernant le bail dérogatoire

En ce qui concerne l’encadrement législatif du bail dérogatoire, il faut se référer aux articles et textes de loi suivants :