Loyer : leur révision bientôt indexée sur la performance énergétique ?

Loyer : leur révision bientôt indexée sur la performance énergétique ? Alors que près de 43% des ménages français louent leur résidence principale, l'investissement locatif constitue une solution de placement intéressante permettant de dégager des revenus réguliers. Des règles protégeant les locataires sont à observer concernant les loyers.

[Mise à jour du mardi 21 avril 2020 à 17h15] En pleine crise du coronavirus, peu de cas ont été fait de la proposition de loi déposée le 7 avril 2020 à l'Assemblée nationale. Le texte suggère d'indexer les révisions annuelles de loyers à la performance énergétique du logement. Concrètement, si l'étiquette énergétique du logement est bonne (A, B ou C), les propriétaires pourraient augmenter le loyer à hauteur de 15% maximum. A l'inverse, si elle est mauvaise (F ou G), ils seraient contraints de le baisser de 15% maximum en l'absence de travaux nécessaires à la bonne performance énergétique du logement. Les revalorisations seraient enfin neutralisées sur les biens catégorisés D ou E.

Définition loyer

Le loyer désigne le transfert d'argent par un locataire au propriétaire, dans le cadre d'un contrat de bail, en contrepartie du droit de jouissance du bien.

Comment sont fixés les loyers ?

En principe, la fixation des loyers relève de la liberté contractuelle des parties. Toutefois, face au déséquilibre de l'offre et de la demande concernant la location à usage d'habitation, le législateur est intervenu et a établi des règles à observer. Ainsi, le loyer des appartements dits conventionnés APL sont soumis à des plafonds déterminés dans chaque département par le préfet. De même, celui des logements intégrant le programme ANAH est encadré, selon la zone géographique, par un montant maximum au mètre carré. En outre, dans certaines villes, comme à Paris entre 2015 et 2017 puis depuis le 1er juillet 2019, les loyers sont encadrés, en vertu de la loi Alur.

Comment procéder à une augmentation de loyer ?

L'augmentation du loyer est rigoureusement encadrée. En effet, pour les baux d'habitation, les variations sont limitées à l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. De plus, la possibilité de révision doit être expressément stipulée et elle ne peut intervenir qu'une fois par an. Deux exceptions viennent atténuer cette limite :

  • Une révision du loyer est possible lorsque le bailleur procède à des améliorations du bien. Il faut que la possibilité de révision soit expressément stipulée et que les travaux soient significatifs et participent au confort du locataire.
  • En outre, concernant les loyers encadrés par les dispositions de la loi Alur, il est possible de les augmenter si l'on peut démontrer qu'ils étaient largement sous-évalués par rapport au prix du marché.

Indice de loyer

L'indice de référence des loyers est établi par l'Insee en fonction de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A ne pas confondre avec les loyers de référence, définis par arrêté préfectoral dans les zones où s'applique le dispositif d'encadrement des loyers.

Paiement du loyer

L'une des deux obligations du locataire est de payer le prix du bail aux termes convenus . La date du paiement doit être stipulée dans le contrat de bail.
En règle générale, en matière de baux d'habitation, le paiement du loyer intervient sur une base périodique mensuelle. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut l'exiger.

Attestation de loyer

L'attestation de loyer est un document que le locataire peut demander au bailleur afin de prouver le montant du loyer qu'il paie. Elle peut être utile dans le cadre de démarches auprès de tiers, comme la Caisse d'allocations familiales (Caf).

Quittance de loyer

La quittance de loyer s'apparente plutôt à un reçu. Elle n'a pas pour objectif de préciser le montant du loyer, même si elle le mentionne, mais d'attester son paiement par le locataire. Le document indique aussi le montant des charges. La transmission d'une quittance est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989 sur demande du locataire.

Loyer impayé

La plupart des baux prévoient une clause résolutoire en cas de défaillance du preneur à bail. Cette stipulation permet au bailleur de rompre de plein droit le contrat. Toutefois, une procédure légale protège le locataire d'une expulsion immédiate.

Loyer et Pinel

La loi Pinel permet à un investisseur locatif de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à certaines conditions. Pour prétendre à l'application de ce dispositif fiscal, le loyer doit respecter un plafond tout au long du bail. Ce plafond est déterminé par un montant au mètre carré variable selon la zone géographique.

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