Surface habitable : définition et calcul

Surface habitable : définition et calcul Location ou achat d'un appartement ou d'une maison... Autant de circonstances qui nécessitent de connaître la surface habitable dont on dispose exactement dans son logement. Comment est-elle calculée ? Quelles pièces en font partie ?

Lors de la location, de l'achat ou de la vente d'un logement, certaines questions, dont les réponses semblaient évidentes jusque-là, restent en suspens. Quelle est la superficie exacte du logement ? Ou plutôt, quelle est la surface habitable de l'appartement/maison ? Quelle est la différence entre la surface habitable et les mesures issues de la loi Carrez ? Autant de notions renvoyant à des réalités différentes et qui, dans l'esprit des novices en immobilier, peuvent vite se confondre.

Qu'est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable, selon les critères définis dans la "loi Boutin", correspond à la surface de plancher construite d'un logement, c'est-à-dire l'espace qui, au final, est réellement disponible pour les occupants. Cette surface est celle que l'on obtient une fois que l'on a déduit celles qui sont occupées par "les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements". Les "parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" ne sont pas non plus prises en compte dans le calcul de la surface habitable.  buanderies, débarras, séchoirs ou encore celliers font en revanche partie des surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable dès lors que ces pièces sont intérieures au logement, c'est-à-dire qu'il n'est pas besoin de passer par l'extérieur pour y accéder, et que leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre. Les pièces d'eau (cuisines, salles d'eau ou encore cabinets d'aisance) sont également comptabilisées dans la surface habitable d'un logement.

Comment calculer la surface habitable ?

Les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas ou encore locaux communs ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la surface habitable . Les parties de locaux qui n'atteindraient pas au minimum 1,80 mètre de hauteur ne peuvent pas non plus être comptées dans le calcul de la surface habitable du logement. Une fois les pièces à retenir dans le calcul de la surface habitable déterminées, il faut ensuite multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce afin de parvenir à un résultat en mètres carrés. Enfin, il convient d'additionner les différents résultats obtenus pour obtenir la surface habitable. 

Loi Carrez et surface habitable : quelle différence ?

La loi Carrez concerne la superficie privative et non la surface habitable d'un logement. Alors que la surface habitable se calcule quoi qu'il arrive et figure dans un contrat de location, la superficie Carrez, elle, ne se calcule que dans le cadre d'une copropriété et est mentionnée dans l'acte de vente. En ce qui concerne l'aspect technique, les lois Carrez et Boutin reprennent les mêmes points à peu de choses près : les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, parkings, greniers, remises, vérandas et autres réserves sont à prendre en compte dans le calcul de la superficie Carrez mais pas dans le calcul de la surface habitable. La surface habitable se concentre donc sur les surfaces occupées au quotidien, tandis que la superficie Carrez est plus étendue et regroupe l'ensemble des surface construites et couvertes du logement.

Surface de plancher et surface habitable

La surface de plancher de construction est utilisée dans le cadre de projets de construction. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert dudit logement. Elle se calcule sur la base de l'intérieur nu des façades, sans prendre en compte l'épaisseur des murs qui entourent les embrasures des portes et des fenêtres. De cela, il faut ensuite déduire les éléments de plancher suivants : les surfaces d'une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou moins, les vides et trémies rattachées aux escaliers et ascenseurs, les surfaces aménagées en vue du stationnement de véhicules et les surfaces des combles non aménageables. Dans le cadre d'une construction au sein d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble, il est nécessaire de déduire également les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement du logement.

Shon et surface habitable

La surface Shon correspond à la surface hors-oeuvre nette. Jusqu'en 2012, cette surface était en quelque sorte la surface immobilière de référence, puisque utilisée notamment dans le cadre de la constitution des dossiers de demande de permis de construire. Elle a été remplacée par la notion de surface de plancher, qui diffère de la notion de surface habitable (voir ci-dessus). A noter qu'il est possible de calculer la surface habitable à partir de la surface Shon. Pour ce faire, il convient de multiplier la surface Shon par 0,80.  Inversement, pour obtenir la surface Shon à partir de la surface habiable, il convient de la multiplier par 1,2.

Ne pas confondre surface utile et surface habitable

Surface habitable et surface utile

Selon l'art R.353-16 du Code de la construction et de l'habitation, la surface utile correspond à la somme de la surface habitable d'un logement et de 50% de la surface des éléments suivants : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers extérieurs, combles et greniers aménageables, resserres, loggias, balcons, vérandas. Pour être intégrés à la surface utile, ces éléments doivent être réservés à l'usage exclusif de l'occupant du logement et posséder une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

Surface habitable et véranda

Installer une véranda présente un certain attrait pour de nombreuses personnes. Si cet élément est bien pris en compte dans le calcul de la surface privative au sens de la loi Carrez, elle ne rentre pas, en revanche, en ligne de compte pour le calcul de la surface habitable.

Buanderie et surface habitable

A la différence de la véranda, la buanderie intérieure au logement rentre dans le calcul de la notion de surface habitable. Elle est en effet considérée comme une pièce occupée par les habitants du logement mesuré.

Surface habitable et cellier

Selon les dispositions de l'article R.111-1 du Code de la construction et de l'habitation, tout comme la buanderie ou encore un débarras, lorsqu'il est intérieur au logement, c'est-à-dire qu'on peut y accéder sans passer par un environnement extérieur, le cellier correspond à une pièce à l'usage quotidien de l'habitant. Aussi, il est donc à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable. Lorsque le cellier se situe entre le garage et le logement à proprement parler et dans le cas des maisons avec sous-sol dont une partie est accessible au stationnement d'un véhicule, on part du principe que ce dernier représente un forfait de 12 mètres carrés. Le surplus est alors décompté à 50% en tant que surface annexe prise en compte dans le calcul de la surface utile.

La surface habitable minimum d'un logement est de 14 mètres carrés

Surface habitable et sous-sol

Selon l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable ne prend pas en compte la superficie des sous-sols.

Surface habitable et placard

Un placard ou débarras mesurant plus d'1,80 mètre de hauteur et intérieur au logement, c'est-à-dire accessible sans passer par l'extérieur, est inclus dans la surface habitable.

Surface habitable et couloir

Tout comme la cuisine ou encore la salle de bain et les WC, le couloir est un espace retenu pour le calcul de la surface habitable d'un logement.

Surface habitable et escalier

Au-dessus d'1,80 mètre de hauteur, un escalier est inclus dans la surface habitable. La législation exclut bien les marches et le cage d'escalier, mais pas la superficie de l'espace qui est situé en dessous d'un escalier intérieur qui ne serait pas fermé. Cet espace est à prendre en compte à partir d'1,80 mètre.

Surface habitable minimum

Selon l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement doit être au moins de 14 mètres carrés par habitant, et ce pour les quatre premiers habitants à intégrer le logement. Dix mètres carrés supplémentaires doivent être prévus au delà du quatrième habitant.

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