Indemnité d'immobilisation : définition, obligation et montant

Contrepartie financière à une promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation suscite de nombreuses interrogations : vous en trouverez les réponses dans cet article.

Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?

Préalablement à la signature d’un acte authentique de vente d’un bien immobilier, il convient de signer un avant-contrat. Lorsque les deux parties s’engagent, on appelle ce contrat un compromis de vente. Lorsque le vendeur concède l’exclusivité sur son bien pour un temps limité à un bénéficiaire, on l’appelle promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, le potentiel acquéreur verse en contrepartie au propriétaire une indemnité d’immobilisation. Cette somme viendra s’imputer de la somme totale à régler si le bénéficiaire lève l’option pour acheter le bien. S’il décide finalement de ne pas poursuivre, cette somme sera conservée par le vendeur.

L'indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ?

Lorsqu’un vendeur signe une promesse unilatérale de vente, une indemnité d’immobilisation est généralement demandée. Dans le cas contraire, le vendeur n’aurait aucun intérêt à s’engager. Cependant, cette indemnité d’immobilisation n’est obligatoire que si la durée de l’exclusivité est supérieure à 18 mois.

Quelle somme verser lors d'un compromis de vente ?

L’indemnité d’immobilisation versée au propriétaire représente généralement 5 à 10 % du prix de vente du bien. Ce montant, qui résulte d’une négociation entre les deux parties, doit être clairement précisé dans la promesse de vente. Dans le cas d’un compromis de vente, les mêmes taux sont d’usage, mais on l’appellera alors dépôt de garantie.

Indemnité d'immobilisation non versée : que faire ?

Pour annuler une promesse de vente en invoquant l’absence de versement d’immobilisation, celle-ci doit être clairement mentionnée dans l’avant-contrat comme une condition nécessaire et déterminante.

Indemnité d'immobilisation et promesse de vente : comptabilisation

L’indemnité d’immobilisation versée au vendeur est comptabilisée comme un acompte si le bénéficiaire de la promesse de vente achète le bien. Si ce n’est pas le cas, le vendeur conserve l’indemnité comme un dédommagement.

Indemnité d'immobilisation et frais de notaire

Si le recours aux services d’un notaire n’est pas obligatoire pour un avant-contrat, il est toutefois préférable de faire rédiger la promesse de vente par un professionnel. D’autant que l’indemnité pourra être versée au notaire au moment de la signature, ce qui tend à rassurer vendeur et acquéreur.

Indemnité d'immobilisation et promesse synallagmatique

Une promesse synallagmatique est le contraire d’une promesse unilatérale. Il s’agit donc d’un compromis de vente dans lequel les deux parties s’engagent. On ne parle alors plus d’indemnité d’immobilisation mais de dépôt de garantie.

Indemnité d'immobilisation et clause pénale

La clause pénale diffère de l’indemnité d’immobilisation en cela qu’elle est définie par la jurisprudence comme l’""évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d’inexécution de son obligation"".

Comment récupérer l'indemnité d'immobilisation ?

Le bénéficiaire d’une promesse de vente perd en théorie l’indemnité d’immobilisation versée s’il renonce à acheter le bien. Toutefois, si des conditions suspensives sont incluses dans l’avant-contrat et si elles peuvent être invoquées à l’image de la non-obtention d’un prêt, cette indemnité peut alors être restituée.