Encadrement des loyers : Paris, Lille... Que dit la loi ?

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Encadrement des loyers : Paris, Lille... Que dit la loi ? [ENCADREMENT LOYER] L'encadrement des loyers permet de limiter la hausse du loyer d'un logement lors sa remise en location ou du renouvellement du bail. Il s'applique à Paris et dans plusieurs autres villes

[Mise à jour du mercredi 30 juin 2021 à 10h50] L'encadrement des loyers est reconduit à Paris pour la troisième année consécutive. Un arrêté préfectoral fixe les nouveaux loyers de référence qui s'appliquent aux contrats de location conclus à partir du 1er juillet 2021. Une carte interactive permet de les visualiser pour chaque quartier. L'arrêté fixe des loyers de référence, des loyers majorés et des loyers minorés. L'encadrement des loyers reste par ailleurs en vigueur dans la métropole de Lille et dans différentes communes situées en zone tendue.

Les neuf villes de Plaine Commune, une intercommunalité de Seine-Saint-Denis, sont concernées depuis le 1er juin 2021. D'autres villes et intercommunalités ont voté l'encadrement des loyers et attendent la décision de l'Etat : Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et 27 villes de Grenoble Alpes Métropole, les neuf communes d'Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, onze villes de Grand Orly Seine Bièvre, dans le Val-De-Marne.

L'encadrement des loyers a connu une histoire mouvementée dans plusieurs villes. Après un an et demi d'interruption, suite à son annulation par le Tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, le dispositif a fait son grand retour à Paris pour les baux conclus à partir du 1er juillet 2019. Une réintroduction rendue possible par la loi Elan, qui permet aux villes situées en zone tendue d'appliquer le dispositif à titre expérimental pour une durée de cinq ans. Lille a connu le même sort, et a pu rétablir le dispositif en l'étendant à Lomme et Hellemmes. Les bailleurs récalcitrants qui ne précisent pas le loyer de référence dans le contrat de location encourent jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale. Pour plus de détails sur les montants à respecter, consultez notre article dédié au loyer de référence.

Définition encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter les augmentations de loyer, que celles-ci soient dues à des révisions de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. Cette réglementation concerne les communes situées en zone dite tendue, c'est-à-dire celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique. Dans ces villes, la demande de logements est telle que les biens sont loués à des prix élevés. Comment ce dispositif fonctionne-t-il ? Tout dépend du cadre dans lequel on se situe : remise en location ou renouvellement de bail.

Encadrement des loyers et remise en location

La détermination du loyer à l'occasion d'une remise en location d'un logement est encadrée différemment selon la localisation de celui-ci et la durée de vacance du logement. En deçà de 18 mois de vacance, si le logement se situe à Paris à Lille, ou dans la Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse), l'augmentation du loyer lors de la remise en location du bien n'est possible que s'il n'a pas été augmenté les douze mois précédents, qu'il était largement sous-évalué ou que le propriétaire réalise des travaux. En cas de travaux ou de loyer sous-évalué, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de référence, qui est fixé par arrêté préfectoral, et d'autres critères limitent l'augmentation (15% du coût des travaux, ou hausse limitée à 50% de la différence entre le loyer sous-évalué et le loyer de référence). En cas d'absence de révision les douze derniers mois, le loyer peut être augmenté en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL), toujours dans la limite du loyer de référence.

Dans toutes les autres communes qui entrent dans le champ d'application de l'encadrement des loyers, celles situées en zone tendue, la hausse reste limitée à l'évolution de l'IRL, à 15% du coût des travaux ou à 50% de la différence entre le loyer de référence et le loyer précédent, sans le plafond du loyer de référence.

Au-delà de 18 mois de vacance, à Paris et à Lille, la contrainte de l'évolution de l'IRL saute et la seule contrainte qui reste est de ne pas excéder le montant du loyer de référence majoré. Dans toutes les autres villes soumises au dispositif, le bailleur est libre de fixer le montant du loyer.

Encadrement des loyers et renouvellement de bail

A l'occasion du renouvellement du contrat de location pour un bien situé dans une commune où soumise à l'encadrement des loyers, le loyer peut être révisé à la hausse dans certaines conditions. Le bailleur doit notamment faire une proposition au locataire, et ce dans un certain délai (au moins 6 mois avant la fin du bail). A Paris, Lille et dans les villes de Plaine Commune, avec le dispositif d'encadrement des loyers, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer si le montant qui figure dans le contrat de location (hors complément de loyer s'il y en a un) dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Loi sur l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est une des mesures phares de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur. Un décret en application de celle-ci a été pris le 10 juin 2015. Il a ensuite été renforcé par la loi Elan, qui permet d'expérimenter ce dispositif durant cinq ans.

Décret sur l'encadrement des loyers

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015, adopté en application de la loi Alur, définit les conditions de mise en place du dispositif d'encadrement des loyers. Mais leur application nécessite au préalable la publication d'un arrêté déterminant les montants des loyers de référence dans chaque ville concernée. 

Encadrement et montant maximum des loyers

Dans chaque ville, un observatoire des loyers, créé spécialement pour l'occasion, doit produire les données permettant la publication d'un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers plafond. A Paris, c'est l'Olap, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, qui s'en est chargé. Il a également reçu un agrément du ministère du Logement lui permettant de calculer les loyers de référence dans les 400 communes de l'agglomération parisienne, où l'encadrement des loyers est de nouveau entré en vigueur au 1er juillet 2019. Le décret du 10 juin 2015, cité plus haut, précise notamment les caractéristiques à prendre en compte pour la fixation des loyers de référence. Parmi elles figurent le type de location (s'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide), le nombre de pièces, la localisation du bien, ainsi que la période de construction de l'immeuble dans lequel il se trouve.

Logements concernés par l'encadrement des loyers

Les logements concernés par l'encadrement des loyers sont les logements loués vides ou en location meublée appartenant au secteur privé. Ils doivent être situés dans certaines communes où le montant des loyers est considéré comme très élevé.

Villes concernées par l'encadrement des loyers

Un décret publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020 prévoit la reconduction de l'encadrement des loyers dans 28 agglomérations du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux,Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La-Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg,Thonon-les-Bains, et Toulon.  Hellemmes et Lomme, dans la métropole lilloise, sont également concernées.

Depuis le 1er juin 2021, les neuf villes de Plaine Commune, une intercommunalité de Seine-Saint-Denis, sont concernées : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse D'autres villes et intercommunalités ont voté l'encadrement des loyers et attendent la décision de l'Etat : Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et 27 villes de Grenoble Alpes Métropole, les neuf communes d'Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, onze villes de Grand Orly Seine Bièvre, dans le Val-De-Marne.

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