Loi Elan : encadrement des loyers, HLM et copropriété

Loi Elan : encadrement des loyers, HLM et copropriété HLM, droit de la copropriété, retour de l'encadrement des loyers… La majorité des dispositions seront applicables immédiatement, assure le gouvernement. Retour sur les principales mesures avant la publication des premières ordonnances.

[Mise à jour du lundi 26 novembre 2018 à 13h28] Huit mois après qu'elle ait été présentée pour la première fois en conseil des ministres, la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) a été promulguée et publiée au journal officiel ce 24 novembre 2018. Cet article fait le point sur les principales dispositions parmi les 234 articles du texte sur lequel sénateurs et députés se sont mis d'accord.

Qu'est-ce que la loi Elan ?

La loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite "loi logement", est issue d'un projet de loi présenté par Jacques Mézard, l'ancien ministre de la Cohésion des territoires, ainsi que Julien Denormandie, son secrétaire d'Etat. La loi Elan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles".

Loi Elan et HLM

Le logement social fait partie des thématiques abordées dans la loi Elan, qui assouplit les conditions de vente des logements HLM. Les occupants des logements seront prioritaires en cas de cession. La vente en bloc de logements sociaux à des acteurs privés, autrement dit la vente de plusieurs logements en lot, sera autorisée. Toutefois, les maires des communes déficitaires en logements sociaux disposeront d'un droit de veto. L'objectif affiché par l'exécutif est de porter la vente de logements HLM à 40 000 par an, contre 8 000 actuellement, et d'aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer. Les logements cédés resteront par ailleurs comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, et ce même pour les communes qui ne respectent pas cette législation. Le produit de la vente des logements HLM devrait être réinvesti à 50% dans la collectivité (commune, l'intercommunalité ou le département), permettant ainsi d'y pérenniser la présence de bailleurs sociaux.

Le gouvernement envisage par ailleurs de procéder au regroupement des organismes HLM. Le texte fixe le seuil à 12 000 logements. La loi Elan ambitionne aussi de favoriser la mobilité des occupants de HLM. L'exécutif prévoit, dans cette optique, que la Commission d'attribution des logements reconsidère le dossier des locataires tous les six ans.

Loi Elan et copropriété

L'article 60 de la loi Elan permet au gouvernement de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés. Cet article prévoit notamment des aménagements et des assouplissements pour tenir compte de la diversité des copropriétés et de leur taille.

Au sujet de la copropriété, la loi Elan prévoit également que les extraits du règlement de copropriété puissent être remis au locataire de manière dématérialisée (en pièce jointe d'un email, par exemple). Le décret n°2019-502 du 23 mai 2019, précise que, à compter du 1er juillet 2020, trois espaces en ligne doivent être ouverts par le syndic : un espace commun à tous les copropriétaires, un deuxième réservé à l'accès individuel de chaque copropriétaire et un dernier destiné au conseil syndical. Le texte précise aussi la liste des documents à publier dans chacun de ces espaces, comme le carnet d'entretien ou les diagnostics, le fonds travaux rattaché au lot ou encore les charges du budget prévisionnel des deux derniers exercices. Dans son espace sécurisé en ligne, chacun des copropriétaires retrouvera peut ainsi accéder à des documents concernant son lot.

La loi Elan introduit aussi la possibilité de mise à l'amende des syndics en cas de retard dans la transmission de documents (contrat, devis…) aux copropriétaires. Le syndic de copropriété dispose d'un délai d'un mois pour répondre à une demande de documents adressée par le conseil syndical. Le décret n°2019-503 du 23 mai 2019, en vigueur à compter du 25 mai 2019, fixe le montant de la pénalité à 15 euros par jour de retard. Un mois après une demande du conseil syndical restée infructueuse, le montant des sommes s'imputera sur les honoraires du syndic. La loi Elan rend également possible le vote par correspondance des copropriétaires ne pouvant se rendre aux assemblées générales. Le texte précise qu'un vote par correspondance "pour" sera automatiquement transformé en vote "contre" en cas "d'évolution substantielle d'une résolution" lors de l'AG.

Loi Elan et architecte

La loi Elan supprime l'obligation d'organiser un concours d'architecture pour les organismes d'HLM, les SEM de construction et de gestion de logements sociaux, ainsi que pour les centres régionaux d'œuvres universitaires et scolaires (Crous). Il réduit également le rôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF), dont les avis, de "conformes", c'est-à-dire obligatoires, deviendront "simples", donc consultatifs, pour les projets se rapportant à la résorption du bâti insalubre et pour l'installation de pylônes de téléphonie mobile (antennes relais).

Loi Elan et urbanisme

La simplification et l'amélioration des procédures d'urbanisme font partie des objectifs poursuivis par le gouvernement. Des dispositions sont d'ailleurs prévues en ce sens dans la loi Elan. Il est notamment question de dématérialiser les demandes de permis de construire. La téléprocédure ne sera pas disponible dans toutes les communes. Seront concernées celles dont la population est supérieure à un seuil, lequel sera fixé par décret. Des dispositions doivent également être prises dans le but de lutter contre les recours abusifs dirigés contre les permis de construire : les pénalités prévues en cas d'abus seront alourdies. A noter par ailleurs Un qu'un décret publié au Journal officiel le 18 juillet 2018 modifie les parties réglementaires des codes de la justice administrative et de l'urbanisme : si le recours est exercé contre un permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou un permis d'aménager un lotissement, le jugement devra intervenir dans un délai de 10 mois au lieu de 24, en première instance comme en appel.

Loi Elan et encadrement des loyers

La loi Elan signe le grand retour de l'encadrement des loyers, dispositif consistant à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location, annulé par les tribunaux administratifs de Lille et Paris, où il était expérimenté. Le texte prévoit la poursuite, pour 5 ans, de "l'expérimentation de l'encadrement des loyers privés, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, et y favorise la généralisation des observatoires locaux des loyers". Toutefois, la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. L'application de l'encadrement des loyers sera conditionnée au volontariat de la commune ainsi qu'à la constatation objective de tensions sur le marché locatif de la ville. A noter également que l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et que des sanctions seront prévues. En cas de non-respect du dispositif, et après mise en demeure restée vaine de s'y conformer, le bailleur pourra se voir sanctionné d'une amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale, comme une SCI.

Loi Elan et bail mobilité

La création d'un nouveau contrat de location à destination des personnes en mobilité (pour cause de formation professionnelle, apprentissage et stages et volontariat au service civique) faisait partie des promesses de campagne d'Emmanuel Macron. La loi Elan prévoit la création d'un nouveau contrat de location meublée, appelé "bail mobilité", d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Le texte prévoit que les loyers impayés des locataires qui concluent un bail mobilité pour des motifs professionnels soient pris en charge par le dispositif Visale.

Loi Littoral

La loi Elan s'attaque également au cadre juridique de la construction dans les villes littorales. Le texte offre des opportunités d'urbanisation complémentaire, mais celles-ci sont strictement encadrées. Ces nouvelles constructions sont ainsi prohibées dans la bande des 100 mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage. Elles sont en revanche autorisées dans les "dents creuses", c'est-à-dire dans parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau. Elles devront par ailleurs permettre d'améliorer l'offre de logements ou d'accueillir des services publics dans les espaces déjà urbanisés. La loi Elan prévoit par ailleurs que les projets devront être refusés en cas d'atteinte à l'environnement ou aux paysages.

Location saisonnière

La loi Elan prévoit d'accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur, comme ceux qui n'enregistrent pas leur meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire. Ils s'exposeront à une amende de 5 000 euros, contre 450 euros aujourd'hui. Dans les communes où la réglementation sur le changement d'usage est applicable, le bailleur ne pourra également plus louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile. Sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure. S'il dépasse ce plafond sans motif valable, il s'exposera à une amende de 10 000 euros. Idem si la mairie lui demande un décompte de location qu'il ne transmet pas dans le délai légal d'un mois mois. 

La loi Elan n'oublie ps les plateformes de location saisonnière, qui auront désormais l'obligation de bloquer les locations au-delà de 120 jours par an lorsque l'hôte aura déclaré que le meublé de tourisme constituait sa résidence principale. En cas de non respect de cette obligation, les plateformes s'exposeront désormais à une amende de 50 000 euros par logement. Enfin,dans les communes où la location saisonnière nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement, les plateformes qui ne mentionneraient pas ce numéro dans les annonces encourront une pénalité de 12 500 euros par logement.

Transformation de bureaux en logements

Dans l'objectif affiché de "faciliter la transformation de bureaux en logements", la loi Elan introduit un "bonus de constructibilité", c'est-à-dire des droits à construire additionnels (jusqu'à 30%). Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d'urbanisme (PLU), hormis dans les villes "carencées" en logements sociaux. "Ce que nous proposons est un véritable progrès alors que jusqu'ici, les propriétaires de ces bureaux préféraient les laisser vacants", se sont félicités Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire d'Etat.

Réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence

Les parlementaires ont toutefois pris la précaution de préciser que la réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence dans les quartiers prioritaires ne pourrait se faire qu'avec l'accord du maire de la ville, dans le but de ne pas favoriser la concentration de contextes compliqués dans un même périmètre.

Marchands de sommeil

La loi Elan prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du propriétaire peu scrupuleux qui fait l'objet d'une enquête ou d'une condamnation pénale. Les parlementaires ont également rendu obligatoires les peines complémentaires d'interdiction d'achat de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu'à 10 ans, et de confiscation des biens, sauf décision contraire motivée du juge. Les marchands de sommeil condamnés n'auront par ailleurs plus la possibilité d'acheter des biens immobiliers en cas de vente aux enchères.

Loi Elan : le texte

Le texte du projet de loi Elan est disponible en ligne sur le site de l'Assemblée nationale. Attention : il s'agit de la version en vigueur en date du 4 avril 2018, date de la présentation du texte en conseil des ministres. Il ne s'agit donc pas du texte qui a fait l'objet d'une adoption définitive le 3 octobre 2018, augmenté d'amendements.

Loi Elan : le calendrier

L'histoire du projet de loi Elan remonte au lancement d'une consultation auprès des principaux acteurs des secteurs du logement, de la construction et de l'aménagement à l'été 2017. Un dialogue ouvert dans l'objectif de faire remonter les besoins et les propositions des participants. Clôturée le 10 septembre 2017, cette consultation a permis de recueillir quelque 1 200 suggestions. Le 20 septembre 2017, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard a dévoilé les contours du futur projet de loi Elan lors de la présentation de la Stratégie logement du gouvernement. Une stratégie qui a constitué la trame du projet de loi Elan, présenté en Conseil des ministres le mercredi 4 avril 2018. Le projet de loi Elan a été adopté par l'Assemblé nationale le mardi 12 juin 2018, après avoir fait l'objet d'un examen par les parlementaires en séance publique depuis le 30 mai 2018. 342 députés ont voté en faveur du texte et 169 se sont prononcés contre sur 511 suffrages exprimés. Il est ensuite allé en première lecture au Sénat, qui l'a adopté à une large majorité le 25 juillet. Le 19 septembre, le projet de loi Elan a fait l'objet d'une adoption en Commission mixte paritaire, composée de députés et de sénateurs, avant son adoption définitive par l'Assemblée nationale le 3 octobre et par le Sénat le 16 octobre.

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