Le droit au bail dans la cession du fonds de commerce
Au moment d'occuper un local commercial, un professionnel peut être amené à verser un droit au bail au locataire sortant dans le cas où il reprend le bail existant.
Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. Concrètement, le droit au bail est une somme d'argent que le cessionnaire (acheteur du fonds de commerce) s'engage à verser au cédant (vendeur du fonds de commerce), en contrepartie de tous les droits protégés par les baux commerciaux (notamment le droit de renouvellement du bail commercial). Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le droit d'entrée qui est une somme versée par l'acquéreur du droit au bail directement au bailleur, c'est-à-dire au propriétaire du local commercial.
Quel est l'intérêt du droit au bail ?
Le principal intérêt du droit au bail est de permettre à son détenteur d'obtenir une garantie de renouvellement du bail face au propriétaire des locaux. En effet, grâce au droit au bail, le propriétaire des locaux est obligé de renouveler le bail ou alors il devra payer une indemnité appelée indemnité d'éviction.
Quel est le cadre juridique du droit au bail ?
La cession du droit au bail peut intervenir dans le cadre de la cession du fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci (voie aussi : cession de bail commercial). Lorsque la cession du droit au bail intervient dans le cadre de la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut s'opposer à cette opération selon l'article L145-16 du Code de commerce. Cependant, l'acquéreur doit exercer la même activité que celle précédemment exercée par le vendeur et doit donc viser la même clientèle que celle du cédant. Cela implique que le local ne subisse pas un changement de destination par rapport à ce qui avait été conclu lors de la signature du bail entre le bailleur et le précédent détenteur du fonds de commerce.
Comment est évalué le montant du droit au bail ?
Le montant du droit au bail varie en fonction de divers éléments. Le délai séparant la date de la vente du fonds de commerce de celle du prochain renouvellement du bail commercial aura une incidence sur le montant du droit au bail. Généralement, les contrats de bail sont conclus pour une période de neuf années. Par ailleurs, le montant du droit au bail peut varier en fonction du montant payé pour le loyer. Ainsi, plus le loyer payé est faible au regard de la localisation géographique du local, plus le droit au bail sera élevé, et inversement.
Les enjeux fiscaux du droit au bail
Pour le cédant du droit au bail, le montant de la vente doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Concrètement, cela signifie que la somme d'argent générée par la vente du droit au bail sera imposée comme n'importe quel produit courant de l'entreprise.