Résiliation de bail commercial : tout sur la procédure

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"Résiliation de bail commercial : tout sur la procédure"

Résiliation de bail commercial : tout sur la procédure Un bail commercial encadre de manière stricte l'utilisation d'un fonds de commerce. Il régule l'utilisation des locaux, le loyer et le renouvellement du bail. Que l'on soit propriétaire ou locataire, il existe des règles à respecter pour le résilier.

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Un bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans au minimum, mais il peut être conclu pour une durée supérieure. Il est possible de le résilier à son terme, mais il faut respecter les modalités, qui diffèrent selon que l'initiateur de la résiliation est le locataire ou le propriétaire (voir les conditions pour le locataire et pour le propriétaire).

Si le locataire n'a pas à donner de motif de résiliation, le propriétaire, lui, est tenu de se justifier. Il peut notamment résilier un bail commercial avant terme en cas de non paiement des loyers. Reprendre un local d'habitation accessoire au bail commercial ou réaliser des travaux constituent également des motifs valables. Par ailleurs, une résiliation à l'amiable est possible à tout moment, à condition qu'il y en ait une trace écrite. Les baux commerciaux prévoient souvent une clause résolutoire, laquelle détaille quels manquements sont susceptibles d'entraîner la fin anticipée du bail.

Comment résilier un bail commercial après neuf ans ?

A l'issue du bail, d'une durée de neuf ans ou plus, il est possible de le résilier, que ce soit de la part du propriétaire ou du locataire en respectant un préavis de six mois avant l'échéance. Quand un bail commercial arrive à son terme de neuf ans, si aucune des deux parties ne l'a résilié ni demandé de renouvellement, il est tacitement reconduit pour une période de neuf ans. Dans ce cas-là, il reste possible de le résilier pour le propriétaire comme pour le locataire. Le congé peut alors être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. En clair, si le congé est donné le 3 avril, il prendra effet le 30 décembre, c'est-à-dire six mois après la fin du deuxième trimestre (30 juin), au cours duquel a été donné le congé.

Il est aussi possible de demander (pour le locataire) ou de proposer (pour le propriétaire) un renouvellement de bail. Le propriétaire peut refuser la demande de renouvellement de bail commercial, en justifiant son refus. S'il ne le fait pas dans les trois mois, la demande est considérée comme acceptée. Le locataire peut refuser la demande, sans avoir à se justifier. Si un renouvellement est accepté, un nouveau contrat de location d'au moins neuf ans est rédigé. Pour le résilier, il faudra alors respecter les mêmes conditions que pour la résiliation d'un premier bail commercial.

Quand et comment résilier un bail commercial ?

Le moment le plus logique pour résilier un bail commercial est quand celui-ci arrive à son terme. Il faut cependant annoncer sa volonté de résiliation au moins six mois avant l'échéance. Le reste du temps, le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale, et ce au moins six mois avant la fin de la période, sans avoir à se justifier. La demande de résiliation reste valable même si elle est donnée après le délai mais, dans ce cas, elle ne prend effet qu'à la fin de la période suivante. Pour donner congé, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'envoyer un huissier informer l'autre partie.

Pour un congé à l'issue de la durée du bail ou d'une période triennale, le propriétaire est tenu d'envoyer un huissier. Il doit par ailleurs justifier de sa volonté de mettre fin au bail ou de son refus de le renouveler, quand cela a été demandé par le locataire. Dans le cas contraire, il doit payer une indemnité d'éviction. Comme pour celui-ci, si la notification de congé de la part du propriétaire intervient trop tard, elle reste valable mais entre en vigueur à la fin de la période triennale suivante.

Comment sortir d'un bail commercial 3 6 9 ?

Un bail commercial 3 - 6 - 9 est la forme de bail la plus utilisée pour un local commercial. Il s'agit d'un bail conclu pour une durée de neuf ans, pour lequel la résiliation doit être demandée six mois au préalable, et peut intervenir à la fin de chaque période de trois ans, d'où l'appellation "3 - 6 -9". Par conséquent, pour sortir de ce type de baux, les modes de résiliation classiques s'appliquent.

Résilier un bail commercial lorsque l'on est locataire

Pour résilier son bail commercial, un locataire doit donner son congé six mois avant la date souhaitée, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation de bail peut intervenir à la fin de chaque période triennale, à moins que les parties se soient mises d'accord sur une durée différente. Si le locataire dépasse le délai pour donner son congé, celui-ci reste valide, mais prendra effet à la fin de la période suivante. Si le propriétaire manque à ses obligations, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment.

Le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en cas de départ à la retraite ou d'invalidité, mais toujours en respectant les six mois de préavis. Si le congé est donné de manière irrégulière, il est alors nul et le bail continue de produire son effet. Par ailleurs, si le locataire reste dans les locaux après la date d'effectivité du congé, celui-ci est réputé nul. Le locataire peut revenir sur sa décision, mais seulement avec l'accord du bailleur. Certaines situations particulières existent :

  • En cas de décès du locataire, le bail est transmis aux héritiers. S'ils le désirent, ils doivent résilier le bail dans les mêmes conditions que l'héritier originel. Ils peuvent aussi céder le fonds de commerce, comprenant le bail
  • Dans le cadre d'une procédure collective (sauvegarde, liquidation ou redressement judiciaire), le bail se poursuit normalement, mais l'administrateur judiciaire peut décider, après une étude financière, de le résilier.

Quand le bail arrive à son terme, le locataire peut choisir de refuser le renouvellement de bail s'il est proposé par le propriétaire. Si un renouvellement est acté, alors un nouveau contrat est établi, et les mêmes règles que pour un premier bail commercial s'appliquent. Si, à l'issue du bail, aucune des deux parties n'a demandé de résiliation ni de renouvellement, alors le bail est tacitement renouvelé. Dans ce cas, le locataire peut toujours résilier son bail, mais le congé prend effet six mois après la fin du trimestre au cours duquel le locataire a informé le propriétaire.

Quelles que soient les conditions dans lesquelles il donne congé, si c'est le locataire qui résilie son bail commercial, il n'a droit à aucune indemnité. En effet, l'indemnité d'éviction est versée seulement quand le propriétaire met fin au bail, sous conditions.

Attention : une cession de bail commercial ne constitue pas une résiliation, mais s'apparente davantage à un transfert du bail à une autre personne, qui le récupère aux mêmes conditions. Le propriétaire ne peut pas s'y opposer mais peut encadrer la pratique.

Résilier un bail commercial lorsque l'on est propriétaire

Un bail commercial a pour objectif de protéger le locataire. Il est donc nettement plus avantageux pour ce dernier. Si la résiliation d'un bail commercial est faite à l'initiative d'un propriétaire, un acte d'huissier doit être émis, et il doit préciser le motif de la résiliation. Le bailleur peut en temps normal résilier le bail à l'échéance de celui-ci, ou à l'issue de la période triennale, en notifiant le locataire au moins six mois avant. S'il ne respecte pas le délai, le congé reste valide mais prend effet à la fin de la période suivante.

Par ailleurs, le bailleur est aussi en droit de refuser une demande de renouvellement du bail à l'échéance de celui-ci mais, là encore il doit le justifier. Il dispose de trois mois pour donner sa réponse, l'absence de réponse valant acceptation de renouvellement.

Dans tous les cas, le bailleur est tenu de verser une indemnité d'éviction, sauf si le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du renouvellement du bail (à l'issue du contrat), si l'immeuble est insalubre et doit être détruit, ou si le bailleur peut justifier d'un manquement grave de la part du locataire. Il peut par exemple s'agir d'un non paiement des loyers, d'un refus de réaliser des travaux incombant au locataire, de nuisances diverses...

Le montant de l'indemnité varie selon le préjudice subi. Si la perte du local commercial entraîne la perte de la clientèle, alors le professionnel qui loue les locaux a droit à une indemnité principale nommée indemnité de remplacement ou de perte de fonds. Dans ce cas, l'indemnisation est égale à la valeur vénale du fonds de commerce perdu. Il n'existe pas de formule spécifique pour calculer la valeur d'un fonds de commerce : les juges la déterminent au cas par cas. Si le local loué a une valeur du droit au bail supérieure à la valeur du fonds, alors l'indemnité sera égale à la valeur du droit au bail. Si la clientèle est conservée, l'occupant a droit à une indemnité de transfert ou de déplacement. Elle tient compte de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, du droit au bail, de la qualité de l'emplacement, de la nature de l'activité, de l'éventuel coût d'un nouveau pas de porte. Dans les deux cas, des indemnités accessoires peuvent également être envisagées.

Le locataire est en droit de contester la résiliation en saisissant les tribunaux compétents dans les deux ans qui suivent la résiliation. Une fois que le propriétaire a versé l'indemnité au locataire, celui-ci dispose de trois mois pour quitter les locaux commerciaux. C'est l'obtention de l'indemnité qui marque le début du préavis. Avant le versement, le locataire peut poursuivre son activité en toute légalité.

Parmi les motifs possibles pour donner congé à un locataire, le fait de réaliser des travaux en est un. Les travaux qui justifient ce motif sont notamment  la construction ou la reconstruction de l'immeuble (même si ce n'est pas à l'identique), une opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain, et la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Dans ce cas, si le propriétaire souhaite éviter de verser une indemnité d'éviction, il doit fournir un local de remplacement équivalent, disponible immédiatement. Mais il doit alors rembourser les frais de déménagement. Le locataire dispose de trois mois pour donner son accord. Dans certains cas, le propriétaire peut aussi différer le renouvellement du bail pour réaliser les travaux, au maximum de trois ans, mais il doit alors indemniser le locataire.

Quand le local commercial comporte en accessoires des locaux d'habitation, le bailleur est en droit de résilier le bail afin de récupérer les locaux d'habitation, pour son usage ou pour celui d'un tiers. Il peut aussi, dans ce cadre, louer les locaux ou les vendre. Cependant, le propriétaire ne peut reprendre ces locaux qu'à condition qu'ils ne soient pas habités par le locataire. A noter que la reprise des locaux d'habitation entraîne une réduction de loyer qui tient compte de la réduction de surface louée.

Résiliation d'un bail commercial pour non paiement de loyer

La résiliation pour non paiement de loyer par le propriétaire est considérée comme un motif légitime. Par conséquent, à condition de pouvoir le justifier, la résiliation pour ce motif n'entraîne pas de versement d'indemnité d'éviction.

Le seul cas de figure dans lequel le propriétaire ne peut pas résilier un bail pour non paiement de loyer est si une procédure de sauvegarde a été lancée. Dans ce cas, la décision de continuation prise par l'administrateur judiciaire s'impose au propriétaire. Mais l'administrateur doit veiller à ce que l'occupant dispose des fonds suffisants pour payer.

Résilier un bail commerciale à l'amiable

Même si le locataire comme le propriétaire peuvent résilier le bail de façon unilatérale, sous conditions, rien ne les empêche de se mettre d'accord pour une résiliation à l'amiable. Elle n'exige pas de forme particulière, il faut qu'une partie accepte les conditions proposées par l'autre, ou que toutes deux se mettent d'accord sur un compromis. Il faut cependant une preuve écrite de l'accord de résiliation, à faire valoir en cas de litige. Dans ces cas-là, la résiliation peut intervenir à tout moment. Par ailleurs, dans certains cas de figure particuliers, une convention peut prévoir de donner d'autres échéances à la possibilité de résiliation que l'échéance tri-annuelle.

Résiliation d'un bail commercial en temps de Covid-19

Certaines règles particulières s'appliquent durant l'épidémie de Covid-19. Cependant, le loyer reste dû, et le bailleur doit continuer de fournir le local. Mais la loi la n°2020-13-79 du 14 novembre 2020 précise que les entreprises fermées administrativement ne peuvent subir de sanctions en cas de retard ou non paiement de loyers, durant toute la durée de fermeture administrative et dans les deux mois suivant la réouverture. Cela concerne les arriérés de loyers postérieurs au premier confinement de mars 2020. En revanche, le bailleur peut demander une résiliation pour un autre motif. Par ailleurs, même si le bail contient une clause d'exploitation continue du local commercial, le bailleur ne peut s'en prévaloir pour résilier le bail dès lors que le locataire subit une mesure de fermeture administrative.

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