Cession de bail commercial : modalité, droits et obligations

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"Cession de bail commercial : modalité, droits et obligations"

Cession de bail commercial : modalité, droits et obligations Contrairement à un bail d'habitation, un bail commercial peut être cédé dans le cadre d'une sous-location. Le locataire cède alors l'ensemble des droits et des obligations associés au contrat. La cession de bail commercial est encadrée.

Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?

Une cession de bail commercial signifie qu'un professionnel, qui loue un local commercial pour son activité professionnelle auprès d'un bailleur, décide de vendre son bail à un autre professionnel. Cette pratique est encadrée par la loi.

Contrairement au bail d'un local d'habitation, un bail commercial peut en effet être cédé par le locataire sans que le propriétaire puisse s'y opposer. C'est une façon de quitter le local commercial qu'il occupe sans attendre le terme de son bail. En réalité, le locataire sortant cède son droit au bail, c'est-à-dire la garantie pour le nouveau locataire de jouir du bail dans les mêmes conditions que son prédécesseur.

Comment faire une cession de bail commercial ?

Dans le cadre d'un contrat classique, le locataire d'un bail commercial peut légalement céder :

Si seul le droit au bail est cédé, le nouveau locataire est en droit d'exercer jusqu'à la fin du bail en cours et le bail reste inchangé. Un propriétaire est en droit d'interdire contractuellement une cession du droit de bail seule, sans cession de l'ensemble du fonds de commerce. En revanche, il ne peut interdire une cession du fonds de commerce qui inclut le droit au bail. Une clause dans le bail qui interdit la cession du fonds de commerce est illégale.

Le locataire doit impérativement informer son propriétaire de la cession du bail commercial. Si cette formalité n'est pas effectuée, alors la cession peut être annulée. Les propriétaires imposent, par contrat, les modalités de cession du bail commercial. La cession du bail doit être notifiée au bailleur par huissier, sauf s'il manifeste son accord directement dans l'acte de cession. Un état des lieux doit par ailleurs être réalisé entre le bailleur et le locataire sortant.

Le prix de cession du bail n'est pas lié au chiffre d'affaires ou aux bénéfices. Il est négocié directement entre les parties. Il doit ensuite être mentionné dans le contrat de cession de bail commercial.

Les différentes modalités de la cession de bail commercial

Le bail commercial est une forme de contrat. Il peut inclure des clauses régissant la cession. Le propriétaire peut être présent lors de la procédure de cession, participer à la rédaction de l'acte de cession voire s'opposer à la cession. Si un locataire souhaite céder son bail, il doit en avertir le bailleur. Celui-ci n'a pas le droit de s'opposer à la cession du bail si le nouveau locataire rachète l'ensemble du fonds de commerce. Que le bail soit vendu seul ou avec un fonds de commerce, les conditions en restent inchangées.

Cependant, le bail peut imposer certaines conditions à sa vente. Il peut par exemple imposer que la cession du bail s'accompagne d'une vente totale du fonds, en interdisant une vente partielle. Une clause d'agrément peut obliger le locataire à obtenir l'accord du propriétaire, même pour une cession de fonds de commerce intégral. Celui-ci ne pourra pas empêcher la vente mais il peut la limiter par certaines conditions. Le contrat peut aussi contenir une clause de solidarité : si le nouveau locataire ne paye pas ses loyers, le bailleur peut demander les arriérés à l'ancien locataire. Cette garantie ne peut dépasser trois ans.

Droits et obligations du cessionnaire

Le cessionnaire, c'est-à-dire le nouveau locataire, bénéficie des mêmes droits mais aussi des mêmes obligations que le locataire précédent. Il jouit des locaux et doit en contrepartie payer le loyer. Le cessionnaire est à son tour responsable des locaux, et peut se trouver dans l'obligation de réaliser des travaux ou des réparations laissés par son prédécesseur. Si une clause de garantie solidaire existe, le cédant s'engage au même titre que le nouveau locataire pour le paiement des loyers. La caution versée par le cédant devient celle du cessionnaire.

Comment résilier un bail commercial avant terme par le bailleur ?

Céder un bail à un nouveau locataire permet à l'ancien locataire de mettre fin à ses obligations contractuelles vis-à-vis du bailleur, mais il lui faut trouver un professionnel prêt à racheter son bail, et il ne s'agit pas d'une résiliation de bail. Il existe certaines possibilités de résilier son bail avant terme, mais elles sont limitées. Vous pouvez retrouver les différentes modalités dans notre article dédié.

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