Pas-de-porte : estimation, valeur, conséquences fiscales

Pas-de-porte : estimation, valeur, conséquences fiscales Dans le cadre d'un bail commercial, le pas-de-porte est une redevance complémentaire demandée par le bailleur au locataire à l'occasion de son entrée dans les lieux.

Les différentes qualifications du pas-de-porte

Juridiquement parlant, le pas-de-porte peut revêtir trois formes. La première prend la forme d'un supplément de loyer. Ainsi, le propriétaire s'assure une sécurité contre les augmentations de loyer non coordonnées à la valeur locative réelle de ses locaux. Si cette option est privilégiée, elle sera évidemment prise en compte lors du renouvellement du bail commercial et de son loyer.

Le montant du pas-de-porte peut également être perçu au titre d'une indemnité qui correspondrait à "la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer". Enfin, le pas-de-porte peut représenter une indemnité dont le montant équivaudrait à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux. Généralement, le montant de cette redevance est établi en accord entre le locataire et le propriétaire.

Pourquoi payer un pas de porte ?

Le pas de porte n'est pas imposable pour le bailleur s'il est considéré comme une indemnité. Faire payer un pas de porte permet de s'assurer une certaine sécurité. Cela peut en effet venir compenser :

  • Des hausses de loyer inférieures à l'évolution de la valeur des locaux
  • La dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale lors du renouvellement (pour éviter le renouvellement, le propriétaire doit verser une importante indemnité d'éviction)
  • Des éléments de nature diverse, notamment des avantages commerciaux fournis par le bailleur et non pris en compte par le loyer.

Pour le locataire, le paiement d'un pas de porte, quand il est considéré comme un supplément de loyer, est déductible de ses résultats, en pourcentage de la durée du contrat, quand le loyer est très inférieur à la valeur locative. Quand il est considéré comme une indemnité, c'est un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).

Qui peut vendre un pas de porte ?

Le pas de porte peut être vendu par le propriétaire du local auquel se rapporte le pas de porte. Le pas de porte doit être explicitement mentionné dans le bail signé entre le bailleur et le locataire qui occupe le local commercial.

Comment estimer la valeur d'un pas de porte ?

La détermination de la valeur d'un pas de porte n'est pas réglementée et il n'existe pas de méthode de calcul unique. C'est au bailleur de déterminer la valeur de son pas de porte. Elle dépend généralement de l'attractivité du local, et correspond souvent à un montant compris entre trois et six mois de loyer. Le pas de porte peut être versé en une ou plusieurs fois. Pour déterminer l'attractivité, le propriétaire peut s'appuyer sur plusieurs éléments : emplacement, densité de population, infrastructures alentours, loyer, activité exercée, rentabilité attendue...

Les conséquences fiscales du pas-de-porte

Les modalités doivent être clairement stipulées dans le bail car elles permettent de déterminer les conséquences fiscales dont dépend la qualification du pas-de-porte. Si le pas-de-porte a reçu une qualification de supplément de loyer, la fiscalité des deux parties ne sera pas la même que dans le cadre d'une qualification indemnitaire.

Dans la première situation, le bailleur pourra déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier, ce qui l'assujettit à la TVA, dont il existe plusieurs taux (qui ne doit pas être confondue avec la TVA intracommunautaire). De son côté, le locataire pourra retrancher le pas-de-porte du résultat fiscal en fonction d'un pourcentage fixé de manière linéaire sur la durée du bail. Si le pas-de-porte correspond à une indemnité, alors le bailleur n'est pas imposable sur cette somme. Le locataire, lui, doit immobiliser le pas-de-porte à l'actif incorporel non amortissable de son bilan.

Quelle différence entre pas de porte et fonds de commerce ?

Le pas de porte correspond simplement à un droit d'entrée dans un local commercial versé au propriétaire. Le fonds de commerce, lui, est l'ensemble des éléments qui constituent une activité commerciale. Un commerçant peut donc vendre son fonds de commerce à un autre commerçant. En revanche, s'il est locataire, il ne peut pas vendre de pas de porte, puisqu'il s'agit d'une redevance due au propriétaire. La vente du fonds de commerce peut en revanche inclure un droit au bail.

Différence avec le droit au bail

Le versement du pas-de-porte ne doit pas être confondu avec le droit au bail. Ces deux éléments versés lors de la signature d'un bail commercial sont juridiquement bien distincts. En effet, le droit au bail est une redevance allouée par le nouveau locataire à l'ancien occupant s'il s'agit d'une reprise de bail existant. Du point de vue fiscal, le droit au bail doit figurer comme immobilisation incorporelle non amortissable à l'actif du bilan du nouveau locataire.

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