Déficit foncier 2024 : plafond, SCI, travaux... Tout savoir
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu'il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Du moins une partie de cette différence.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le propriétaire d'un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans une certaine limite. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif : il n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Du moins la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d'emprunts n'est, elle, déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes. Le fait d'imputer le déficit foncier sur le revenu global permet de réduire celui-ci lors de sa déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale, et donc de réduire son impôt sur le revenu. Pour cela, il faut remplir et joindre le formulaire n°2044 à sa déclaration de revenus.
Dans le cadre du projet de loi de finances rectificative adopté en 2022, le gouvernement a doublé le montant du déficit foncier imputable à l'impôt sur le revenu. Le nouveau seuil d'imputation est fixé à 21 400 euros contre 10 700 euros jusqu'à présent. Cette mesure s'applique aux bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation énergétique sur des logements estampillés "passoires énergétiques". Les travaux doivent permettre au logement de changer de classe énergétique et d'obtenir une performance minimale D. Seuls les travaux lancés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 sont concernés.
SCI, SCPI et déficit foncier
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global s'applique aux revenus fonciers en provenance d'immeubles détenus en direct par le propriétaire ou par une société civile immobilière qui ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, comme une SCPI déficit foncier. Ce type de SCPI fiscales investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. Ce dernier doit les conserver pendant au moins trois ans.
Quels travaux rentrent dans le déficit foncier ?
Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu'il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d'entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d'habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt. En revanche, ce n'est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
Charges déductibles
Voici quelques-unes des charges déductibles pour la détermination du revenu net :
- Les primes d'assurance
- Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles
- La taxe foncière
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés
- Les frais de gardiennage et de concierge ainsi que tout frais d'administration ou de gestion du bien (syndic, agence immobilière)
- Certaines dépenses de travaux
- Les charges locatives quand elles n'ont pas pu être récupérées auprès des locataires au 31 décembre suivant l'année de son départ
- L'indemnité d'éviction ou de relogement du locataire.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Calculer son déficit foncier se fait en trois étapes :
- Première étape : déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d'emprunt et de ses autres charges.
- Deuxième étape : déduire les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
- Troisième étape : imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite du plafond. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Comment reporter le déficit foncier ?
La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l'exclusion de celles qui découlent des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite d'un plafond. La partie supérieure à ce plafond peut ensuite être déduite sur six ans de l'ensemble de ses revenus, et sur dix ans des revenus fonciers. Ces derniers correspondent aux loyers perçus, le revenu global correspond à l'ensemble des revenus perçus par le contribuable, dont le revenu foncier.