Loi Elan : ce que contient le projet de loi logement

Loi Elan : ce que contient le projet de loi logement HLM, droit de la copropriété, retour de l'encadrement des loyers… Le projet de loi Elan, que les députés ont adopté définitivement le 3 octobre, s'apprête à être soumis au Sénat. Découvrez les principales mesures qu'il contient.

Plus qu'une marche à gravir pour le projet de loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dit projet de loi Elan. Le 3 octobre dernier, les députés ont adopté à 129 voix contre 72 le texte qui sera soumis aux sénateurs le mardi 16 octobre. Voici les principales mesures visant à réformer le secteur du logement et les conséquences qu'elles auront sur les Français.

Qu'est-ce que la loi Elan ?

Le projet de loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dit "projet de loi logement", est un projet de loi présenté par Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, ainsi que Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès de ce dernier. Le projet de loi Elan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles".

Loi Elan et HLM

Le logement social fait partie des thématiques abordées dans la loi Elan, qui assouplit les conditions de vente des logements HLM. Jusque-là, lorsqu'un organisme HLM vendait des logements qu'il gérait, il fixait le prix de vente de ceux-ci après avis du maire de la commune dans laquelle étaient situés les logements. Désormais, le prix de vente sera fixé par le bailleur, et non par le service des domaines. Le gouvernement a également prévu la création d'une foncière, gérée par Action Logement, capable d'acquérir des immeubles entiers. L'objectif affiché par l'exécutif est de porter la vente de logements HLM à 40 000 par an, contre 8 000 actuellement, et d'aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer. Les logements cédés resteront par ailleurs comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, et ce même pour les communes qui ne respectent pas cette législation. Le produit de la vente des logements HLM devrait être réinvesti à 50% dans la collectivité (commune, l'intercommunalité ou le département), permettant ainsi d'y pérenniser la présence de bailleurs sociaux.

Le gouvernement envisage par ailleurs de procéder au regroupement des organismes HLM. Le projet de loi Elan ambitionne aussi de favoriser la mobilité des occupants de HLM. L'exécutif prévoit, dans cette optique, que la Commission d'attribution des logements reconsidère le dossier des locataires tous les six ans.

Loi Elan et copropriété

L'article 60 du projet de loi Elan permet au gouvernement de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés. Cet article prévoit notamment des aménagements et des assouplissements pour tenir compte de la diversité des copropriétés et de leur taille.

Au sujet de la copropriété, le projet de loi Elan prévoit également que les extraits du règlement de copropriété puissent être remis au locataire de manière dématérialisée (en pièce jointe d'un email, par exemple). Le texte prévoit également l'obligation pour le bailleur, dans un délai d'un mois à partir de la remise des clés du logement au locataire, de notifier au syndic de l'immeuble l'identité et les coordonnées de son locataire. Ainsi, en cas d'incident avec le locataire (tapage nocturne, par exemple), celui-ci pourra être inquiété plus rapidement. En revanche, le bailleur devra d'abord obtenir l'accord du locataire, ce qui limite la portée de la mesure.

Loi Elan et architecte

La loi Elan supprime l'obligation d'organiser un concours d'architecture pour les organismes d'HLM, les SEM de construction et de gestion de logements sociaux, ainsi que pour les centres régionaux d'œuvres universitaires et scolaires (Crous). Il réduit également le rôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF), dont les avis, de "conformes", c'est-à-dire obligatoires, deviendront "simples", donc consultatifs, pour les projets se rapportant à la résorption du bâti insalubre et pour l'installation de pylônes de téléphonie mobile (antennes relais).

Loi Elan et urbanisme

La simplification et l'amélioration des procédures d'urbanisme font partie des objectifs poursuivis par le gouvernement. Des dispositions sont d'ailleurs prévues en ce sens dans la loi Elan. Il est notamment question de dématérialiser les demandes de permis de construire. La téléprocédure ne sera pas disponible dans toutes les communes. Seront concernées celles dont la population est supérieure à un seuil, lequel sera fixé par décret. Des dispositions doivent également être prises dans le but de lutter contre les recours abusifs dirigés contre les permis de construire : les pénalités prévues en cas d'abus seront alourdies. A noter par ailleurs Un qu'un décret publié au Journal officiel le 18 juillet 2018 modifie les parties réglementaires des codes de la justice administrative et de l'urbanisme : si le recours est exercé contre un permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou un permis d'aménager un lotissement, le jugement devra intervenir dans un délai de 10 mois, que en première instance comme en appel.

Loi Elan et encadrement des loyers

La loi Elan signe le grand retour de l'encadrement des loyers, dispositif consistant à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location, annulé par les tribunaux administratifs de Lille et Paris, où il était expérimenté. Le texte prévoit la poursuite, pour 5 ans, de "l'expérimentation de l'encadrement des loyers privés, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, et y favorise la généralisation des observatoires locaux des loyers". Toutefois, la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. L'application de l'encadrement des loyers sera conditionnée au volontariat de la commune ainsi qu'à la constatation objective de tensions sur le marché locatif de la ville. A noter également que l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et que des sanctions seront prévues. En cas de non-respect du dispositif, et après mise en demeure restée vaine de s'y conformer, le bailleur pourra se voir sanctionné d'une amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale, comme une SCI.

Loi Elan et bail mobilité

La création d'un nouveau contrat de location à destination des personnes en mobilité (pour cause de formation professionnelle, apprentissage et stages et volontariat au service civique) faisait partie des promesses de campagne d'Emmanuel Macron. La loi Elan prévoit la création d'un nouveau contrat de location meublée, appelé "bail mobilité", d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Le texte prévoit que les loyers impayés des locataires qui concluent un bail mobilité pour des motifs professionnels soient pris en charge par le dispositif Visale.

Loi Littoral

La loi Elan s'attaque également au cadre juridique de la construction dans les villes littorales. Le texte offre des opportunités d'urbanisation complémentaire, mais celles-ci sont strictement encadrées. Ces nouvelles constructions sont ainsi prohibées dans la bande des 100 mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage. Elles sont en revanche autorisées dans les "dents creuses", c'est-à-dire dans parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau. Elles devront par ailleurs permettre d'améliorer l'offre de logements ou d'accueillir des services publics dans les espaces déjà urbanisés. Le projet de loi Elan prévoit par ailleurs que les projets devront être refusés en cas d'atteinte à l'environnement ou aux paysages.

Location saisonnière

La loi Elan prévoit d'accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur, comme les propriétaires qui excèdent le seuil de location de 120 jours, et les plateformes de location saisonnière elles-mêmes qui ne transmettraient pas les décomptes des nuitées ou qui continueraient de proposer à la location des résidences principales déjà réservés plus de 120 jours dans l'année. Les premiers pourront écoper d'une amende de 5 000 à 10 000 euros, et les secondes d'une amende de 50 000 euros.

Transformation de bureaux en logements

Dans l'objectif affiché de "faciliter la transformation de bureaux en logements", la loi Elan introduit un "bonus de constructibilité", c'est-à-dire des droits à construire additionnels (jusqu'à 30%). Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d'urbanisme (PLU), hormis dans les villes "carencées" en logements sociaux. "Ce que nous proposons est un véritable progrès alors que jusqu'ici, les propriétaires de ces bureaux préféraient les laisser vacants", se sont félicités Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire d'Etat.

Réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence

Les parlementaires ont toutefois pris la précaution de préciser que la réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence dans les quartiers prioritaires ne pourrait se faire qu'avec l'accord du maire de la ville, dans le but de ne pas favoriser la concentration de contextes compliqués dans un même périmètre.

Marchands de sommeil

La loi Elan prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du propriétaire peu scrupuleux qui fait l'objet d'une enquête ou d'une condamnation pénale. Les parlementaires ont également rendu obligatoires les peines complémentaires d'interdiction d'achat de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu'à 10 ans, et de confiscation des biens, sauf décision contraire motivée du juge. Les marchands de sommeil condamnés n'auront par ailleurs plus la possibilité d'acheter des biens immobiliers en cas de vente aux enchères.

Loi Elan : le texte

Le texte du projet de loi Elan est disponible en ligne sur le site de l'Assemblée nationale. Attention : il s'agit de la version en vigueur en date du 4 avril 2018, date de la présentation du texte en conseil des ministres. Il ne s'agit donc pas du texte qui a fait l'objet d'une adoption définitive le 3 octobre 2018, augmenté d'amendements.

Loi Elan : le calendrier

L'histoire du projet de loi Elan remonte au lancement d'une consultation auprès des principaux acteurs des secteurs du logement, de la construction et de l'aménagement à l'été 2017. Un dialogue ouvert dans l'objectif de faire remonter les besoins et les propositions des participants. Clôturée le 10 septembre 2017, cette consultation a permis de recueillir quelque 1 200 suggestions. Le 20 septembre 2017, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard a dévoilé les contours du futur projet de loi Elan lors de la présentation de la Stratégie logement du gouvernement. Une stratégie qui a constitué la trame du projet de loi Elan, présenté en Conseil des ministres le mercredi 4 avril 2018. Le projet de loi Elan a été adopté par l'Assemblé nationale le mardi 12 juin 2018, après avoir fait l'objet d'un examen par les parlementaires en séance publique depuis le 30 mai 2018. 342 députés ont voté en faveur du texte et 169 se sont prononcés contre sur 511 suffrages exprimés. Il est ensuite allé en première lecture au Sénat, qui l'a adopté à une large majorité le 25 juillet. Le 19 septembre, le projet de loi Elan a fait l'objet d'une adoption en Commission mixte paritaire, composée de députés et de sénateurs, avant son adoption définitive par l'Assemblée nationale le 3 octobre.

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