Pinel 2022 : quel loyer ? Quel plafond ?

Pinel 2022 : quel loyer ? Quel plafond ? LOI PINEL. Le dispositif d'investissement locatif Pinel, qui a succédé au Duflot, permet, sous conditions, d'obtenir une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Voici ses avantages et ses inconvénients.

Le dispositif d'investissement locatif Pinel, du nom de la ministre du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité en fonction d'avril 2014 à février 2016, permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'achat, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, d'un logement neuf ou réhabilité situé dans une zone où le marché immobilier est dit tendu (c'est-à-dire que la demande de logements dépasse l'offre) et qui atteint un certain niveau de performance énergétique.

Le dispositif Pinel est maintenu tel quel jusqu'en 2022. Si ce n'est toutefois que depuis le 1er janvier 2021, le Pinel est destiné exclusivement aux logements faisant partie d'un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles en sont donc exclues, sauf pour celles dont la date du dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2021. A compter de 2023, une baisse progressive de l'avantage fiscal accordé aux investisseurs sera appliquée : au 1er janvier 2023, la réduction d'impôt accordée tombera à 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, 15% pour un engagement sur 9 ans et 17,5% pour un engagement sur 12 ans. A partir de 2024, elle passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans. Le tableau ci-dessous synthétise les changements à venir.

Taux de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du Pinel
Engagement de location 2021 - 2022 En 2023 En 2024
Période initiale de 6 ans 12% 10,5% 9%
1re prolongation de 3 ans 6% 4,5% 3%
2e prolongation de 3 ans 3% 2,5% 2%
Période initiale de 9 ans 18% 15% 12%
Prolongation de 3 ans 3% 2,5% 2%

Qui a droit à la loi Pinel ?

Pour se voir accorder cet avantage fiscal, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien (nu, pas en location meublée), à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20% au prix du marché. C'est une version assouplie du dispositif Duflot, qu'il remplace. La durée d'engagement minimale, notamment, a été abaissée et le bailleur peut, depuis le 1er janvier 2015, louer le logement en question à son enfant, à condition que celui-ci ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

Zone de la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif d'investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière, c'est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Il doit donc se situer en zones A (zone A bis comprise) et B1 (voir le tableau-ci-dessous). Cette terminologie est celle du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.

Zone... Comprend...
A bis Paris, 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise
A Agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés comme Chamonix-Mont-Blanc, La Clusaz, Les Gets, Megève, ou Morzine
B1 Certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les Dom, comme Saintes-Maries-de-la-Mer, Trouville-sur-Mer ou Lecci.
B2 Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et communes de Corse non situées en zones A ou B1
C Reste du territoire

Outre le fait d'être situé en zone A, A bis ou B1, le logement au titre duquel la réduction d'impôt Pinel est sollicité doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'achat : 

  • Réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013 pour les logements neufs ou à construire
  • Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 en cas de logement nécessitant des travaux.

A noter qu'en Bretagne, depuis le 1er avril 2020, dans le cadre d'une expérimentation, le Pinel est réservé à des logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

La location en loi Pinel, comment ça marche ?

La location en loi Pinel doit respecter certaines conditions. Les revenus du locataire doivent notamment être inférieurs à un plafond, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. Voici, pour les baux conclus en 2022, le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l'avis d'imposition 2021 est retenu.

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 77 120 € 60 718 € 51 524 € 46 372 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 82 076 € 84 708 € 62 202€ 55 982 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219  €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 734 € 12 573 € 9 200 € 8 277 €

Calcul du loyer en loi Pinel : comment s'y prendre ?

Les propriétaires doivent également respecter les plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2022.

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 (sur agrément préfectoral)
Plafond de loyer 1762 € / m² 13,09 €/ m² 10,55 € / m² 9,17 € / m²

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S désigne la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Les avantages de la loi Pinel consistent en une réduction d'impôt sur le revenu répartie sur toute la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Le taux de cette réduction d'impôt dépend lui aussi de l'option qu'aura prise le propriétaire : il atteint 12% du prix d'achat pour une durée d'engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. A noter que ce type d'investissements est plafonné à 2 logements par an par propriétaire. Le montant de la réduction d'impôt est également plafonné à 10 000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.

Défiscalisation en loi Pinel, quel est le principe ?

On parle de défiscalisation en loi Pinel car cette dernière permet de déduire fiscalement une partie du prix d'achat d'un logement. Par ce procédé, l'Etat entend favoriser la construction de logements neufs et écologiques tout en permettant aux familles modestes d'être logées convenablement pour un prix acceptable.

Peut-on faire une simulation de la loi Pinel ?

Les paramètres à prendre en compte pour réaliser un investissement en loi Pinel sont nombreux. Aussi, le ministère de la Cohésion des territoires a mis en ligne un outil de simulation sur son site Internet permettant à l'investisseur potentiel de vérifier si sa commune est éligible au dispositif, de calculer le loyer maximum auquel il pourrait louer son logement, de connaître la limite de revenus à ne pas dépasser pour ses futurs locataires et le montant de la réduction d'impôts à laquelle il aurait droit. Il faut pour cela renseigner la région, le département ainsi que la commune dans lesquels se situe le projet d'investissement, la date de réalisation de ce dernier, la superficie du logement ainsi que le montant de l'acquisition.