Vente en viager : tout savoir sur ce type de transaction
Quel est le principe du viager ?
Traditionnellement, lors de la vente d'un bien immobilier, l'acheteur paye immédiatement et dans l'intégralité le prix au vendeur. Dans le cas de la vente en viager, le vendeur perçoit une partie du prix de sa maison lors de la signature du contrat de vente, puis une rente viagère tout au long de sa vie.
Grâce à l'allongement de l'espérance de vie, cette formule devient de plus en plus intéressante pour les seniors désireux de céder leur bien. Elle permet aussi aux acheteurs de minimiser leur recours à l'emprunt et donc aux frais bancaires. L'acheteur est appelé le débirentier, le vendeur le crédirentier.
Vente en viager libre
Dans le cadre du viager libre, le nouveau propriétaire peut occuper le bien objet de la transaction. Il s'acquittera d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur. Le viager libre présente l'intérêt de permettre un transfert de propriété intégral et immédiat.
Vente en viager occupé
Le cas du viager occupé est plus connu. Il s'agit d'une vente en viager avec transfert de propriété, mais le crédirentier conserve un droit d'habitation sur le logement. Il faudra alors stipuler la répartition des charges dans le contrat. En principe, l'entretien courant du bien et la taxe d'habitation incombent à l'occupant (le crédirentier) puisqu'il habite le bien. Le droit d'habitation ne permet pas de mettre le bien en location. Il est toutefois possible de prévoir contractuellement un usufruit afin de permettre au vendeur de donner le bien à bail. Dans le cadre d'un viager occupé, la rente payée par le débirentier (l'acheteur) sera moins élevée, car on en déduira une indemnité d'occupation.
Vente en viager et bouquet
Le prix d'une maison ou d'un appartement vendu en viager se décompose en deux parties. Le bouquet est une somme d'argent fixe payée en une fois à la vente. Le bouquet n'est pas obligatoire, mais il est souvent pratiqué. Son montant est librement fixé par les parties. Le montant du bouquet est déduit du prix de vente et donc des rentes.
Pour le calcul de la rente, on utilise des tableaux de barèmes prenant en compte l'âge du vendeur, l'existence d'un bouquet, d'un droit d'occupation, etc. La rente est payée jusqu'au décès du crédirentier. En cas de vendeurs multiples (couple), c'est au décès du dernier survivant que le contrat prend fin.
Vente en viager sans rente
Dans le cas du viager sans rente, le vendeur ne perçoit que le bouquet. Cela lui permet de recevoir une somme d'argent immédiate plus importante que dans le cadre d'un viager classique, et de conserver la jouissance de son bien immobilier. Ce n'est possible que dans le cas d'un viager occupé.
Est-il intéressant d'acheter en viager ?
L'achat en viager présente l'intérêt d'éviter de devoir passer par un financement bancaire. Les personnes n'ayant pas accès aux prêts bancaires, avec des revenus irréguliers ou trop faibles, ou une situation jugée trop instable par les banques, peut donc avoir intérêt à passer par un achat en viager. Il est aussi parfois possible de négocier une décote sur le prix du viager. Dans le cas d'un viager occupé, le prix économique est inférieur à la valeur vénale, puisqu'il est déduit un droit d'usage et d'habitation.
Dans le cas du viager libre, l'acheteur peut occuper le logement dès la signature du contrat. C'est donc une formule intéressante pour se loger, à mi-chemin entre une location et un achat classique avec prêt bancaire : l'acheteur paye une rente au propriétaire tant que celui-ci est vivant, et obtient la pleine propriété au décès du vendeur.
Le viager sans rente n'offre pas cette possibilité mais offre un autre avantage, celui de la sécurité sur le prix payé. En effet, l'acheteur ne paye qu'un bouquet, sans rente ultérieure, et sait donc exactement quelle somme il débourse pour son achat en viager, et cette somme est systématiquement inférieure au prix du marché, grâce à la déduction du droit d'usage et d'habitation.
Quels sont les risques d'acheter en viager ?
Pour les acheteurs, les risques d'un viager sont importants. En effet, une rente est payée jusqu'au décès du propriétaire, à l'exception du viager sans rente. La somme totale qui sera déboursée pour le logement est donc inconnue au moment de la signature du contrat. Il est possible que le propriétaire décède avant que l'acheteur n'ait payé l'équivalent de la valeur du logement, il réalisera alors une bonne affaire. Mais il est tout à fait possible également que le propriétaire vive bien plus longtemps que prévu, et que l'acheteur paye une somme totale largement supérieure à ce qu'il aurait versé pour ce bien dans le cadre d'un achat immobilier classique.
Par ailleurs, dans le cas d'un viager occupé, l'acheteur paye pour un logement qu'il n'occupe pas, et qu'il n'occupera qu'au décès du vendeur. Il ignore donc là aussi à quel moment il pourra utiliser le logement, soit pour son usage personnel, soit pour une location. Le bien immobilier ne lui apporte donc aucune entrée d'argent qui permettrait de compenser partiellement la rente versée, même si celle-ci est alors plus faible, puisqu'il en est déduit une indemnité d'occupation de la part du vendeur. Et l'acheteur doit avoir un autre logement disponible pour son usage personnel, et ce pour une durée qui n'est pas connue à l'avance.
Et quand l'acheteur récupère enfin l'usage du bien, il est possible que les prix sur le marché immobilier aient baissé depuis son achat. Il se sera donc potentiellement acquitté d'un montant bien supérieur à la valeur du bien au moment où il en obtient l'usage.
Comment bien acheter en viager ?
Un achat en viager s'effectue obligatoirement devant notaire. L'acheteur doit préalable bien réfléchir au type de viager qu'il souhaite acquérir : avec bouquet uniquement, rente uniquement, un mélange des deux, libre ou occupé... Un bouquet fort avec une rente faible limite les risques de devoir débourser une somme plus importante que prévue en cas de grande longévité du vendeur mais limite aussi la plus-value en cas de décès prématuré. Mais il est difficile de financer le bouquet par un emprunt bancaire, il faut donc s'assurer de disposer des fonds nécessaires. Acheter plusieurs biens en viager limite aussi les risques de longévité extraordinaire. Le profil du vendeur est aussi important : pour que ce soit intéressant, il doit être bien plus vieux que l'acquéreur.
L'acheteur doit aussi penser à faire figurer certains éléments dans le contrat : dans le cas d'un viager occupé, que se passera-t-il si le vendeur part en maison de retraite ? L'acheteur sera-t-il autorisé à occuper le logement moyennant une rente plus élevée, auquel cas, de combien ?
Comment calculer le prix d'un viager ?
Le prix total d'un viager, bouquet plus rente, correspond à la valeur immobilière du bien, comme pour n'importe quel achat immobilier, duquel est parfois déduit une décote. Pour un viager occupé, on déduit systématiquement la valeur du droit d'usage et d'habitation, calculé en prenant en compte l'âge du crédirentier, son espérance de vie basée sur les tables de mortalité (fournies par les notaires) et son sexe. Cela peut faire diminuer le prix total jusqu'à 70%.
Le montant mensuel de la rente est quant à lui calculé en prenant en compte un décès du vendeur à son espérance de vie moyenne. Pour l'obtenir, on déduit le bouquet du prix d'achat, pour obtenir le montant total des rentes, puis on divise ce montant par l'espérance de vie du vendeur, et l'on obtient ainsi le montant de la rente mensuelle.
Si le vendeur décède avant d'avoir atteint l'âge correspondant à son espérance de vie statistique, l'acheteur aura payé moins que la valeur du bien, et il ne devra rien de plus aux héritiers. Inversement, si le vendeur dépasse son espérance de vie, l'acheteur continue de payer une rente viagère au même prix, jusqu'au décès du vendeur, et s'acquittera donc d'une somme totale supérieure à la valeur immobilière du bien